作者|周松涛

来源|首席财经观察

花了一千多万买的学区房，就上了三年网课。这不是网络段子，而是一线城市学区房的真实写照。

学区房，彻底崩了深圳的学区房又降价了。深圳是内地房价最高的城市，学区房价格也是最高的，百花附近则是最顶级价格。近日，深圳百花小学的金茂礼都，一套46平米的学区房被业主以630万元的价格挂牌出售，折合单价为13.7万每平方米。要知道，百花学区房最巅峰时期，成交价一度高达30万每平方米，一套46平米的学区房，买下来要花1380万，而且还不接受银行贷款只接受全款，现在的挂牌价只有630万。也就是说，这里的学区房，离最高点已经腰斩，46平米的学区房至少跌了750万。在贝壳找房的官网上，一套103平米的学区房，14天就下调210万。

不只是顶级片区百花，深圳六大名校学区房价格都有下跌。南二外周边，深高北周边近一年的跌幅就在20%左右，香蜜湖因有豪宅配套以及位于核心地段的支撑，跌幅最小，但也有7%。

除了深圳，其它一线城市的学区房也好不到哪里去。去年上半年，口育翔小学、北师大二附中等知名学校，西城德胜门等片区房源一度十分火热，德胜地区的二手房房价已经上涨至17万元/平方米，金融街甚至出现20万元/平方米的房源。下半年，西城区幼升小的填报工作中结束后，片区有房源一夜跌50万，却依然无人问津。2021年，3月16日上海市教委公布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，将实行名额分配到校和名额分配到区。上海知名老破小+双学位小区梅园开始暴跌，有网友称新政公布前房产评估430万，新政后房价变成了370万，一夜下降了60万。一线城市学区房大跳水，新一线城市杭州的学区房也不容乐观。今年一月份，杭州西湖区有一套建筑面积为58.66㎡的文鼎苑法拍房，以底价430万元成交，折合单价7.33万/㎡。这个价格比原先的评估价少了将近120万，即使相对于普通的二手房，价格也下跌幅度明显。要知道，文鼎苑对口的小学，是位列杭州父母们心中“第一梯队”的紫金港校区。

学区房的神话无以复加在一二线城市，什么房子最值钱？不是别墅，别墅贵是因为稀缺，也不是豪宅，豪宅贵是因为面积大，也不是海景房，更不是地铁房。没错，就是学区房。学区房在中国是一种独特的存在，价格高得离谱。几年之前，北京一条“学区过道”单价就高达13万7，像这样价值150万的过道成为了市民落户，孩子上学争相购买的对象。

2019年双十一，位于北京西城区烂缦胡同的一套5.6平方米的“破旧小”学区房在网上的起拍价为47万元，市场估价65万元。

5.6平米是什么概念，摆一张大点的床，然后基本上就没有什么空间了。即便如此，还十分抢手。不过，能花高价买如此狭小，破旧的胡同甚至过道，当然不是用来住的，而是为了学位。北京的学区房高得离谱，作为内地房价最高的城市，深圳的学区房价格也不遑多让。百花片区，是深圳最著名的名校区，在福田，均价和香蜜湖的豪宅区价位相当。2020年5月，百花片区已经成为福田最贵的地方。

超过30年的“老破小”，挂牌价也超过12万每平米，触目惊心。

学区房为什么如此畸形，贵得离谱？有多重因素影响。现在很多家庭都是独生子女，小朋友是家里的宝贝，掌上明珠。再苦不能苦孩子，再穷不能穷教育。自家的孩子，不能比别人家的资源差，不能输在起跑线上，一定要上名校，接受最优质的教育资源。想要获得优质资源，上名校，得有资格，之前的条件是学位房，这也是导致学区房价格居高不下的直接原因。历史数据显示，多年来，我国应届毕业生的平均薪水一直呈上涨趋势。尽管始终不乏“逆袭”的个案，但一个基本的现实是，博士生的平均薪水高于硕士生，硕士生高于本科生，本科生高于专科生。同时，985、211等名校毕业生的平均薪水，要高于同等学历下的普通高校毕业生。要进一些大厂，名校毕业可能是最起码的条件。当高学历不再是稀缺品，为获得高学历付出的成本却与日俱增，天价学区房就是其中之一。此前，天价学区房是优质教育资源分配不均的结果，很多城市都会投入大量人力物力打造重点学校，几乎占据了大部分优质教育资源。家长们为了孩子获得更好的教育条件，也宁愿花大价钱去购买学区房，加上炒房客的推波助澜，学区房很长时间一直是天价般存在。

学区房跳水背后真相

学区房为何会大幅跳水？

天价学区房本身就已经脱离了其固有价值，现在只是价值逐渐回归。

当然，学区房价格回归理性，也要归功于教育改革。

北京最先开始对学区房整顿。

2020年4月30日，北京市西城区教育委员会发布《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》，西城区将实行多校划片入学。

多校划片是指一个小区对应多个学校。多校划片会将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。在具体操作中，实行多校划片将通过随机派位方式分配热点学校招生名额。派位未能进入热点学校的学生，仍应就近安排至其他学校入学。

此前是一套住房对应一个学校，多校划片后，一套住房对应多个学校。

也就是说，即使你买了学区房，也会和学校周边的居民（非学区房）共享机会，最有可能的方式是抽签。

既然买到了学区房也不一定能划到最好的学校，没买到学区房的也有机会通过抽签的方式上最好的学校。

高价学区房就失去了最起码的支撑。

2021年一直到现在，北京各区多校划片的范围和程度继续深入，与此同时，还通过多种方式扩大优质教育资源的覆盖面，以组合拳为“学区房”降温。

后来，教师轮岗制也对学区房降温起到了很大作用。

深圳其实很早就在探讨为学区房降温的措施。

早在2015年，深圳市教育局便提出各区要积极探索学区制招生，以缓解择校热的难题，但效果并不明显。

深圳的中小学采用的是积分制，以距离划分的学区房积分最高。虽然也是多校划片，但学位和房子还是联系密切，学区房的温度一直都在。

后来，深圳决定采用大学区制，这对深圳的学区房可谓致命一击。

所谓大学区，一般是将周边学校所在的范围组合成一个“学区”，实行相对就近入学。“大学区”内的学校可以实现教育资源共享，提升学校教育质量。实施大学区招生后，家长可自愿在学区内为孩子报读学校，按志愿次序和积分高低依次录取。

今年1月27日，深圳市教育局官网发布《深圳市教育发展“十四五”规划》。在推动教育高质量发展方面，在义务教育方面，新建公办学位67.3万座以上；积极推进大学区制改革。

一旦大学区制全面深化实施，也宣告深圳天价学区房将成为过去式。