“防止以学区房等名义炒作房价”——中共中央政治局近日召开会议，罕见提及“学区房”。

　　会议提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。

　　“中央政治局会议提及了学区房的内容，属于比较罕见的一次。”多位业内专家分析说。

　　疯狂的学区房

　　“近一年来的房价上涨，很多都是以学区房等概念炒作为先导。”中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华表示，但基础教育事关公平与国家长远发展，不应该成为炒作对象。

　　去年下半年以来，北京、深圳等地学区房热度持续上升，今年一季度，伴随着各地小学入学登记时间的临近，叠加传统楼市“小阳春”的到来，学区房交易达到高峰期，热点学区的房价呈量价齐升的态势。与此同时，部分地方还出现了中介、业主哄抬学区房房价的乱象，并再度推高了房价。

　　过去一年来，各地学区房价格跳价的事件屡屡见诸报端。2021年春节后，受所谓的学区房需求旺季带动，学区房跳价现象更是频繁出现，在一些大城市，出现了学区房一夜间动辄跳价数十万元，甚至上百万元的情况。

　　以被称为“教育高地”的北京市海淀区为例，有优质学区的小户型房源单价升至19万元以上，总价在半年内跳涨了100多万。

　　而在热点二线城市如合肥，学区房的价格水平和涨势也处于高位。根据国家统计局数据，今年2月，合肥新建商品房住宅价格环比上涨0.6%，二手房价格环比上涨0.8%，涨幅在70大中城市居于前列。据媒体报道，在政务区，一些优质学区的房源单价，一度上涨到6万元，比去年同期提高近50%。

　　在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，这轮学区房价格上涨与过去最大的区别，就是炒作频繁，而不是学位需求增加。

　　“学区房的炒作，既恶化了民生诉求，也违背了义务教育均等化。学区房炒作，是炒房的极端形式，也是炒房极其恶劣的一种形式，它加剧了公共资源的紧张，又可能导致房价的新一轮上涨。”李宇嘉说。

　　根据国家统计局4月16日公布的70城房价数据，3月份，70个大中城市中有62个城市新房价格上涨，58个城市的二手房价格上涨，简单计算70个大中城市中有87%的城市房价在3月份出现了上涨，这可以说是70城房价统计数据中的普涨纪录。中原地产首席分析师张大伟说。

　　多地政策加码

　　近期各地针对学区房的调控政策也在不断升级。据不完全统计，两个月以来，北京、上海、宁波、深圳、厦门、合肥、重庆、无锡、金华、铜陵等城市明确出台了针对学区房的房地产调控政策，包括严肃查处恶意炒作学区房行为、发布热点学区二手房交易参考价格、打击代持炒房、学区房限购等内容。

　　上海在此前“沪十条”和严查经营贷入市的基础上，月中旬发布“316教改”方案。自2022年起，上海实验性示范性高中招生计划的50%-65%将被分配到区、到校，各区小学和初中的升学、入学情况将更加均衡。

　　深圳从去年下半年出台“715新政”、制定二手房参考价、严查各类违规炒房等调控政策后，4月2日发布四项监管措施，严厉打击“学位房”等虚假违法广告。

　　4月5日，合肥房管局印发“新皖八条”，根据新政，对当地热点学区房价上涨的两大主要原因—楼市炒作和供给不足，予以精准打击。具体来看，一方面，新政打击了二手学区房的炒作行为，针对学区房“定向限购”；另一方面，对于滨湖新区和高新区库存不足的现象，将增加新房和租赁住房的供给。

　　4月22日，北京市住建委印发的《关于进一步加强房地产市场秩序整治工作的通知》中指出，重点针对近期群众反映强烈的机构炒作学区房、经营贷违规进入楼市、群租房治理等问题，依法从严惩处，形成高压态势，规范市场秩序。而在此之前，北京市住建委已多次在海淀、西城区等热点学区开展楼市整治工作。

　　与此同时，部分城市在出台相应调控楼市政策的同时，也对教育政策进行调整。例如，杭州、温州等地纷纷出台了提高分配生比例的新政。而在合肥的最新调控中，也涉及了6+3学位制的调整。

　　政策高压之下，多个调控城市的学区房市场和二手房市场的价格相继出现回落。

　　以合肥为例，月28日，据合肥市房地产业协会消息，与新政前一周相比，限购区成交面积跌幅超60%，交易价格下跌10%左右；非限购区成交面积跌幅超35%，交易价格总体稳定。热点区域市场逐步稳定。新政刚刚出台时，非限购区域优质学区二手房价格小幅上扬，随后量价趋于平稳。

　　楼市调控走向精细化

　　浙江大学不动产研究中心研究员丁建刚表示，今年以来各地出现的“学区房大热”现象，并不仅仅受“学区”因素影响，而是与房地产市场整体回暖有关。

　　“部分城市的‘房地产热’叠加上了‘学区房热’。”丁建刚认为，自去年以来，部分热点城市处于较宽松的货币政策下，人们产生一种“资产焦虑”。其与学区房“学区焦虑”叠加，是学区房价格上涨的重要原因之一。

　　张大伟介绍，各地纷纷打出房地产、教育、金融的“组合拳”，为学区房“降温”。他指出，近期各地针对学区房的调控手段，对于一些价格较高的房源产生了较明显的影响。但从整体上看，“优质教育资源的稀缺性依然存在，学区房的总体热度仍在蔓延和持续。”

　　在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，“防止以学区房等名义炒作房价”上升到中央层面，说明此类问题的严峻性，体现了中央对于学区房管控的导向。

　　58安居客房产研究院分院院长张波认为，接下来，对于炒作房价的行为，尤其是以学区房等名义炒作房价的行为将会被重点查处。

　　“大城市严打学区房炒作会成为一个市场热点。”严跃进预计，一是，二手房中挂牌价格虚高的房源，普遍都是学区房，将会面临严管；二是，新房楼盘销售若炒作学区也会被约谈。“从市场漏洞看，当前很多房地产营销平台、微信群、购房小程序出现了很多学区的概念，亦需要严打。”

　　“预计未来学区房政策的变化方向是房子要与学位逐渐地剥离。”李宇嘉认为，中央强调“防止以学区房等名义炒作房价”，彰显了楼市调控更多地关注民生保障与“房住不炒”的融合，也彰显了楼市调控走向精细化，预计后续会通过推广多校划片、摇号派位、限制学区房的入学名额、公办民办学校同招，禁止举办各种竞赛，掐尖等方式，来降低学区房的确定性。

　　从长远看，邹琳华认为，“防止以学区房等名义炒作房价，一是要推进教育公平和公共服务均等化；二是要推进租购房同权。”

（文章来源：城市金融报）